'Salama kama nyumba'? #Brexit iko karibu na soko la mali isiyohamishika la Uingereza

Wawekezaji wanataja mali isiyohamishika ya Uingereza kama Brexit kutokuwa na uhakika, kupanda kwa viwango vya riba na mfumuko wa bei hupunguza bei ya nyumba na maadili ya ofisi kwenye soko husababishwa na kutokea kutoka kwa Umoja wa Ulaya, anaandika Helen Reid.

Kufungia uhifadhi wa mali isiyohamishika ya uwekezaji (REIT) unapata umaarufu, kama serikali inachapisha mipango ya kukabiliana na kuchanganyikiwa yoyote kama Uingereza na EU hazikubaliana juu ya masharti ya kuondoka kwake.

Orodha ya hisa za Uingereza za juu zaidi za 50 zimejaa majina ya mali isiyohamishika. Zinatoka kutoka kwa REITs Intu (INTUP.L) na NewRiver (NRRT.L) kwa nyumbabuilders Crest Nicholson (CRST.L) na McCarthy & Stone (MCS.L) kwa namba moja fupi, Travis Perkins (TPK.L), ambayo inauza vifaa vya ujenzi, data inaonyesha data.

Takwimu fupi za riba kutoka kwa FIS Astec Analytics inaonyesha REITs ambazo huzingatia nafasi ya makazi na ofisi zina shughuli za kukopa kushiriki zaidi na gharama - kipimo cha mahitaji ya kukopa hisa ili kuzipunguza.

Pato fupi la gharama za kukopa - lingekuwa faida kubwa. REIT za Uingereza zimefanya vibaya wenzao wa Uropa kwa zaidi ya asilimia 20 tangu kura ya maoni.

(Picha: REIT huhifadhi Uingereza dhidi ya Ulaya Agosti 23 - reut.rs/2OZft17)

Ofisi ya mali isiyohamishika pia ni chini ya shinikizo kutoka kwa Brexit. Ofisi za London sasa zinahitaji malipo ya juu juu ya wale wa Dublin, Paris, Frankfurt au Amsterdam, lakini kushuka kwa umuhimu wa London kama kituo cha fedha ni uzito juu ya hesabu yake ya soko.

Mabenki kadhaa tayari huhamia sehemu ya shughuli zao kutoka London hadi miji kama Dublin, Frankfurt, Paris, na Amsterdam baada ya Brexit.

"Kwa hakika watu wanafikiria kuwa pamoja na Brexit kutakuwa na harakati ya Dublin, na kwa nini London inapaswa amri ya asilimia ya asilimia ya 50 kwa msingi wa mguu wa kila mraba," alisema Henry Dixon, meneja wa mali isiyohamishika ya Mali isiyohamishika katika Man GLG.

Wachache wa wakazi wa EU wanaofanya kazi nchini huenda pia kupunguza mahitaji ya nafasi zote za kuishi na ofisi.

Robo ya pili iliona kushuka kubwa kwa wananchi wa EU wanaofanya kazi nchini Uingereza tangu kumbukumbu zilianza. Uhamiaji wa EU wa Umoja wa Uingereza umeanguka chini kabisa tangu 2012.

Bei ya soko tayari, kwa kiasi kikubwa, imejumuisha shinikizo hizi.

"Ikiwa ofisi za London zinathaminiwa kwa paundi ya 1500 kwa mguu wa mraba lakini [REIT ni biashara] katika discount ya 30% kwa thamani halisi ya mali," Dixon alisema. "Kwa njia nyingi soko inaonekana kuwa tayari kuijenga London kama ni sawa na Dublin."

(Picha: Thamani ya bei kwa kitabu ya Uingereza REITs - tmsnrt.rs/2OZg7f3)

Bei za nyumba pia zimekuwa na hisia. Waliongezeka 3.0% kila mwaka nchini Uingereza kwa ujumla kulinganishwa na 3.5% Mei, ongezeko lenye nguvu zaidi tangu Agosti 2013, takwimu za ONS zilionyesha.

"Kuna hekima iliyopokea kwamba kuna usalama katika mambo haya kwa sababu ya zamani 'kuwekeza katika matofali na chokaa' adage, lakini hatuwezi kutofautiana na hayo zaidi sasa," alisema James Dowey, afisa wa uwekezaji mkuu na mwanauchumi mkuu wa Neptune Usimamizi wa Uwekezaji.

"Uchumi wa ndani umekuwa unaunga mkono sana soko la Uingereza la nyumba kwa miaka mingi, lakini kwa miaka michache iliyopita ni ghafla kuwa na uadui kabisa," alisema.

London - ambapo bei zilisukumwa baada ya mgogoro na mapato ya mtaji wa ulimwengu na mahitaji ya mali salama - imeona kushuka kwa bei kubwa ya nyumba zake. Walianguka kwa asilimia 0.7, anguko kubwa zaidi tangu Septemba 2009, wakati wa shida ya kifedha duniani.

Bei ya wastani ya discount au awali ni kuongezeka, mali zinachukua muda mrefu kuuza, na ugavi wa "kuuza" mali ni kuongezeka, wachambuzi wa UBS kupatikana.

Mali za Intu PLC157.25

INTUP.LLondon Stock Exchange

-2.70(-1.69%)

• INTUP.L
• NRRT.L
• CRST.L
• MCS.L
• TPK.L

Karibu 46% ya nyumba za 68,000 za London zilijengwa bado hazipatikani mnunuzi, hata milele, kulingana na kampuni ya utafiti wa soko la mali Molior London.

Kwa kiwango, mtikisiko ulikuwa unakuja hata kabla ya kura ya Brexit - lakini kutokuwa na uhakika kumeongeza kasi.

"Tumekuwa hasi juu ya makazi ya London kwa miaka nane," Rogier Quirijns, meneja wa kwingineko na mkuu wa utafiti wa Uropa huko Cohen & Steers, mwekezaji mkubwa zaidi wa REIT ulimwenguni.

Soko la makazi ya London limepita kilele cha mzunguko wake, wakati mali isiyohamishika katika miji ya Ulaya bado inatoa karibu miaka mitatu ya ukuaji, alisema. Quirijns inauza katika mali isiyohamishika ya makazi ya Berlin pamoja na Madrid na Paris.

Kupanda kwa mfumuko wa bei - kwa sehemu matokeo ya kushuka kwa thamani ya pauni baada ya kura ya maoni - kunatia shinikizo zaidi kwa mali isiyohamishika ya Uingereza.

Bei za nyumba katika soko la juu la mwisho la makazi ya London limeshuka na 20% kutoka kilele cha 2014, Dixon ya Kikundi cha Binadamu inakadiriwa. Ingawa mengi ya hayo yamekuwa na maneno ya kawaida, lakini wengine watatokea kwa maneno halisi, kama mfumuko wa bei unapotosha thamani halisi ya nyumba, alisema.

Kiwango cha Benki ya England kinaongezeka, kwanza tangu mgogoro huo, pia inaongeza shinikizo kwa wanunuzi, na rehani zina gharama kubwa zaidi kulipa.

(Picha: London bei za kodi hushuka - reut.rs/2OZfClb)

Wawekezaji wengine wanaona uwezekano wa kucheza thamani kubwa katika mali isiyohamishika.

“Kama mambo yatakuwa mabaya, ikiwa kodi itashuka, ningeweza kuwekeza. Ikiwa damu inapita mitaani, basi ningeweza kurudi, ”Cohen & Steers 'Quirijns.

Dixon ya Kikundi cha Mtu pia alisema kuwa kwa REITs, kama vile hisa zote anazoziangalia, mameneja wa kwingineko wana wazo wazi la bei ambayo hisa za "kuwa nafuu sana kupuuza".

Ukweli kwamba hifadhi ni zache sana huweka msingi wa mkutano wa nguvu ikiwa uwezekano wa kuboresha, kama wauzaji wa muda mfupi wanapunguza nafasi zao haraka.

Lakini kwa sasa, wawekezaji wanaweza tu kusubiri na matumaini kwa ufafanuzi zaidi kama exit rasmi inakaribia karibu.

"Tunapaswa kuona mpango mzuri, Brexit mwepesi au usio na uharibifu, na kisha tunataka kuona upya katika uchumi [kabla ya kuwekeza]," alisema Dowey ya Neptune.

Kichocheo cha kupona inaweza kuja mapema mnamo Oktoba, wakati Uingereza na EU vinaweza kukata mkataba wa exit.

Lakini wanadiplomasia huko Brussels Jumanne wanasema wanatarajia viongozi kuwa na mkutano wa dharura mwezi Novemba badala yake, baada ya kukosa mwisho wa Oktoba rasmi.

"Mimi binafsi nijisikia kwenda chini saa ya kumi na moja," alisema Dowey.

Shiriki nakala hii: